(0562) 31-18-85
главная | письмо | вход
Вход в систему
Имя:     
Пароль:
слайдыслайдыслайдыслайдыслайды
  ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА
ООО "Эксепрт-Сервис"
 
   
 

Главный оценщик Украины: «Мне в ФГИ пришлось отменять документы, подписанные мною же 15 лет назад»

Наталья Лебедь, заместитель председателя Фонда госимущества – о новых правилах оценки, усилении контроля и перспективах развития рынка

 1 февраля Фонд госимущества объявил конкурс по выбору оценщика для продажи акций Одесского припортового завода. Речь идет о расчете его стоимости отдельными разными пакетами: в 94,6% и 99,6%. Заявки будут приниматься до 15 февраля, а сам конкурс оценщиков состоится 19 февраля. Несмотря на стремление ФГИ как можно скорее начать «большую приватизацию», ведомство вынуждено было почти на месяц отложить старт отбора оценщика.

Дело в том, что 29 января 2016 года наконец-то вступил в силу новый Порядок отбора оценщиков, который значительно усовершенствует данный механизм и делает его более прозрачным. Фонд также отменил все конкурсные процедуры по отбору оценщиков, которые были запланированы к проведению после 29 января. Все они должны быть объявлены заново уже по новому нормативному положению. Кроме нового порядка отбора, увеличится и ответственность оценщика.

Фонд ожидает, что стартовая цена «жемчужины» нынешней приватизации – ОПЗ – составит не менее $500 млн; аппетиты правительства – вдвое выше – $ 1 млрд. Подготовка ОПЗ к конкурсу станет проверкой новых правил рынка оценки, который внедряет переформатированная команда ФГИ.

Однако на пороге нового этапа развития находится весь украинский рынок оценки: ФГИ передал на рассмотрение Кабмина новый проект закона «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности». До сих пор в Украине действуют стандарты, разработанные в начале 2000-х. В то же время международные стандарты меняются достаточно часто, и Украина просто обязана следовать новым нормам. Тем более что рынок оценки с восстановлением экономического роста будет только расширяться. И нынешних 10 000 оценщиков станет, возможно, мало.

Например, за последние десять лет все украинские акционерные компании перешли на международные стандарты финансовой отчетности, которые требуют переоценки основных активов, а потому тесно взаимосвязаны с международными стандартами оценки. То же самое в банковском секторе – все активы в банках теперь должны иметь рыночную стоимость.

Главой рабочей группы, готовившей новый документ, стала Наталья Лебедь, которая в начале 1990-х годов стояла у истоков «оценочной деятельности» в Украине. Сама Лебедь считает, что в 1994 году ее пригласили в ФГИ, поскольку нужен был человек, который может разрабатывать методологию, а она больше шести лет проработала в Национальной академии наук. В Фонде прошла путь от главного специалиста до директора департамента оценки, и занималась, по сути, разработкой и внедрением международного формата оценки рыночной стоимости. При ней был разработан и первый отраслевой закон, принятый в 2001 году.

В 2005 году Наталья Лебедь ушла из Фонда госимущества, создала свой консалтинговый бизнес, стала одним из руководителей Украинского общества оценщиков. С Фондом работала только в качестве консультанта. И вот через десять лет она снова стала «главным оценщиком Украины». Forbes решил выяснить, что ждет украинский рынок оценки в ближайшее время. Тем более, как оказалось, услуги оценщика обязательно понадобятся любому человеку хотя бы раз жизни. Так что это один из самых перспективных рынков.

Второй заход

– Говорят, нельзя войти дважды в одну и ту же реку, а вот вы вошли – вернулись в Фонд госимущества. Сложно было принять такое решение?

Главный оценщик Украины: «Инструмент оценки – сложный и тонкий механизм, им можно пользоваться как во благо, так и во вред»
Фото: Максим Люков для «Forbes Украина»

– Предложение вернуться мне поступило от самого главы Фонда Игоря Билоуса в мае 2015 года. Это было неожиданно, так как мы с ним не были знакомы. 

– Кто теперь управляет вашим бизнесом?

– Я передала его сотрудникам. Они – в высшей степени профессионалы, и заслужили право самостоятельно развивать компанию.

– Принимали решение только в кругу семьи?

– Нет, сначала встретились с Игорем Олеговичем (Билоус, председатель ФГИ. – Forbes), и пять часов проговорили. Я рассказала, что на сегодня представляет собой отрасль оценки, и какие есть полномочия у ФГИ в рамках действующего закона «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности». Фонд – госрегулятор, но жизнь протекает не только в Фонде.

В 2010 году мы провели анализ рынка по количеству заказов. Так вот, оценка госсобственности тогда занимала не более 5% рынка, а все остальное пришлось на вторичный рынок. Не думаю, что ситуация сильно поменялась. Похоже, глава Фонда не ожидал, что у ФГИ такие большие полномочия в сфере оценки, связанной с негосударственными рынками.

– Что это за рынки, которые пользуются услугами оценки, и как на них может влиять ФГИ?

– Функции ФГИ – следить, чтобы на рынке соблюдались правила, стандарты, методология; а нарушители были наказаны, и знали, что такого больше делать нельзя. Фонд должен исправлять и недостатки регуляторных документов. Сегодня оценка используется во всех отраслях: страховой бизнес, рынок аренды, в том числе государственного коммунального имущества, имущества с госдолей, рынок банкротств, ликвидации предприятий.

Также это рынок налогового залога, и просто залога, ипотека, реализация залогового имущества, прав требований по договорам, в том числе связанным с работой банков. Отчасти это рынок таможни, рынок отчуждения (продажи физических и юридических лиц, обмен, дарение, наследство, раздел имущества), рынок создания компаний, международного и национального аудита, переоценки основных и прочих активов.

– Изменилось ли что-то в Фонде за десять лет вашего отсутствия?

– После возвращения меня месяц преследовала крылатая фраза из советского фильма «Забытая мелодия для флейты»: «Здесь стояли не только часы! Здесь стояло время!» Это очень смешно смотрится, когда, например, пришедшая в ФГИ госпожа Лебедь отменяет документы 2001-2002 годов, подписанные той же Лебедь. Для меня, если честно, это был шок.

Первые шаги

– Уже есть какие-то результаты по итогам работы в 2015 году?

– Я выполнила свою первоочередную задачу: 18 декабря 2015 года Фонд подал в Кабмин новую редакцию закона «Об оценке имущества и профессиональной оценочной деятельности».

Функции ФГИ – следить, чтобы на рынке соблюдались правила, стандарты, методология; а нарушители были наказаны, и знали, что такого больше делать нельзя. Также Фонд должен исправлять недостатки регуляторных документов

Десять лет назад, после ухода из ФГИ, я в качестве вице-президента Украинского общества оценщиков сконцентрировала свою работу на реформировании законодательства. И мы начали готовить новый проект. При нашей первой встрече с господином Билоусом я передала ему наши наработки. Он прочел документ вдоль и поперек, мы дискутировали, и это было удивительно, ведь раньше главы Фонда такого не делали.

Новый законопроект кардинально меняет массу устаревших, неэффективных, коррупционных вещей. Мы надеемся, что документ будет правильно воспринят правительством и парламентариями.

– Как он повлияет на профессиональное сообщество?

– Там есть важный момент: сейчас фирма-оценщик получает сертификат субъекта оценочной деятельности каждые три года. В новом законе проще – один раз получил, и работай. Имеет смысл беречь свое доброе имя и поддерживать имидж компании. Закон, наконец-то, восстановит авторитет профессии и сам рынок.

– А какие-то новые нормативные документы уже вступили в силу?

– В конце декабря 2015 года вступила в силу новая «Методика оценки имущества». ФГИ подал этот документ на рассмотрение Кабмина в конце июня 2015 года. Там много новых требований, его дважды заслушивали на заседаниях правительства.

Основная масса акционерных обществ в Украине создавалась в конце 1990-х – начале 2000-х годов, и все их активы были оценены по тогдашней рыночной стоимости. И вот с 2003 года все пакеты акций для большой приватизации оценивались по так называемой «стандартизированной оценке», без определения текущей рыночной стоимости. А с лета 2013 года на фондовой бирже вообще был предусмотрен понижающий коэффициент на акции привлекательных объектов, и не понижающий, то есть единица, для менее привлекательных объектов.

По этой «гениальной» системе 5% акций Одесского припортового завода (ОПЗ) были оценены в 40 млн гривен, что показывает полное несоответствие старой методики текущему моменту.

– Что предусматривает новая методика?

– Мы имеем дело с разными объектами, в том числе с банкротами, но общие принципы будут одни – рыночная стоимость для всех конкурсов. Для пакетов акций, которые идут на продажу через биржу – по «стандартизированной оценке», но по новой методологии, которая максимально использует методы независимой оценки. Так что новые цены будут однозначно.

Нововведение – стартовая цена всех контрольных пакетов акций предприятий группы Г (стратегические предприятия) и топливно-энергетического комплекса – будет рассматриваться рабочей группой, которая уже утверждена Кабмином. В нее вошли представители ФГИ, Минэкономики, ряда других министерств, а также специалисты из МВФ, ЕБРР, USAID, МФК и т.д. Если группа скажет, что объект стоит дороже, ее мнение и будет стартовой ценой.

– А если все же будут ситуации, когда национальные стандарты оценки применить нельзя?

– Будет разрешено применение международных стандартов оценки в тех случаях, где национальные стандарты не закрывают возникающие вопросы.

– Кто будет оценивать объекты, выставляемые на конкурс, как гарантировать независимость?

– Фонд разработал новый «Порядок конкурсного отбора субъектов оценочной деятельности». Мы провели масштабное социологическое исследование в среде профессиональных оценщиков и рецензентов, привлекли других специалистов. Прозрачнее документ сложно даже представить.

Сейчас фирма-оценщик получает сертификат субъекта оценочной деятельности каждые три года. В новом законе проще – один раз получил, и работай. Имеет смысл беречь свое доброе имя и поддерживать имидж компании

Сегодня, например, можно подыграть на тендере даже в электронном режиме, попросив соседа подать свою заявку, но здесь – это будет невозможно. Каждому претенденту будут начисляться баллы на основании опыта работы. Нужно будет показать оригиналы актов выполненных работ, рекомендации заказчика с печатью, что действительно сделал, и не было претензий. Будет возможность рассмотреть претендента через базу Фонда «Рецензент» – есть ли замечания, и сколько их.

– Этот документ уже принят?

– 15 января 2016 года новый порядок зарегистрирован в Министерстве юстиции, ожидаем вступления его в силу со 2 февраля 2016-го. Все объекты пойдут на оценку уже по новому правилу.

Прозрачность и контроль

– Давайте вернемся к проекту закона «Об оценке имущества», каковы принципиальные отличия от действующего закона?

– Во-первых, прозрачность и объективность проведения оценки. Во-вторых, Фонд и страна в целом получат механизмы контроля над оценщиками в режиме онлайн. Будет создана единая база ценовых параметров объектов. Сначала будет проведен анализ рынка для типовых объектов (похожих, подобных), включая региональные и микрорегиональные масштабы, а потом ежемесячно будет фиксироваться интервал стоимости не по отчетам, а на рынке.

Эта база будет публично отражать только данные отчета, которые вводит оценщик относительно объекта и его стоимости. Данные о собственниках и о заказчике оценки будут недоступны для широкой аудитории, их сможет увидеть только ФГИ.

– То есть, это фактически будет выглядеть как паспорт объекта?

– Да, паспорт объекта со стоимостью. Если вы хотите провести анализ, заходите, смотрите, что известно по конкретной улице в домах такого-то года постройки, и какие были отчеты. Но в базе не будет видно исполнителя, а только номер отчета.

Если оценщик считает, что его работа объективна, он может зарегистрировать свой отчет, прикрепив электронную версию. Только после этого отчет становится действительным и автоматически идет на рецензирование. Это так называемые «черные» рецензии, когда база автоматически выбирает рецензента, и в течение двух дней рецензия прикрепляется к отчету. У Фонда, в случае надобности, появляется право затребовать этот отчет, а у оценщика – обязанность его предоставить.

К тому же всю траекторию может видеть нотариус. Это колоссальный антикоррупционный механизм в оценке, которого в истории нашей страны не было.

– Сколько будет стоить создание такой базы?

– Собственником, распорядителем и администратором базы будет государство в лице Фонда. Из бюджета – ничего. Регистрация оценщика бесплатная, но деньги будут взиматься за регистрацию каждого отчета – от 10 до 50 гривен, в зависимости от типа объекта. Этих денег будет достаточно для функционирования базы, потому что объем рынка оценки – сотни тысяч работ в год. А заход в базу должен быть бесплатным для всех, и общедоступным, чтобы можно было просматривать информацию даже в самом простом смартфоне.

Главный оценщик Украины: «Инструмент оценки – сложный и тонкий механизм, им можно пользоваться как во благо, так и во вред»
Фото: Максим Люков для «Forbes Украина»

– Нечестный оценщик завел отчет с завышенной (заниженной) стоимостью, это зафиксировано в рецензии, но нотариус все равно подписывает документы. Как с этим бороться?

– Работу нотариусов контролирует Минюст. Не думаю, что будут такие смельчаки. В таком случае нотариус будет нарушителем. Но законом регламентировано, что отчеты, в которых указана необъективная стоимость, считаются грубым нарушением. Два таких случая дают повод лишить компанию и оценщика работы на рынке.

Как это происходит сегодня: мы признали работу оценщика не соответствующей стандартам, лишили его квалификации, отозвали у фирмы сертификат, а она на следующий день подает документы, и через 30 дней получает новый сертификат.

В новом законе после лишения сертификата за грубые нарушения фирма сможет подать документы на его восстановление не раньше, чем через пять лет. Также за грубые нарушения к ответственности будут привлекаться и связанные лица.

– А если честный оценщик просто ошибся или был обманут?

– Мы предусмотрели возможность отзыва отчета. При проведении оценки специалист основывается на определенных технических документах, перечне финансово-экономических показателей, ряде других данных. Законодательством предусмотрено, что ответственность за достоверность документов несет лицо, которое их выдало и подписало. Но за сам отчет отвечает специалист.

И если вы подготовили отчет с несправедливыми данными, а по нему должна пройти сделка, и вы понимаете, что она будет незаконной, есть возможность предупредить заказчика письменно. Опубликовать предупреждение на сайте Фонда и отозвать свой отчет, обосновав этот шаг. Мы пытаемся как можно больше дать инструментов рынку, пользователям, оценщикам, государству.

Ответственность для всех

– Что изменится для рецензентов?

– Сейчас рецензенты, по сути, не несут никакой ответственности. Новое законодательство предусматривает ее, в том числе, путем лишения квалификационного свидетельства не менее чем на пять лет. Если ты назвал плохой отчет хорошим, и по нему прошла сделка – это прямая фальсификация данных.

Бывают и другие случаи, когда на нормальный отчет, пусть и с мелкими замечаниями, пишут негативную рецензию. И в этом бывает большая доля заинтересованности, которая, по некоторым нашим данным, исчисляется в сотнях миллионов долларов. Это достаточно скандальные случаи, они все находятся в судах.

– То есть, предъявляя в суде «нечистую» рецензию, можно остановить сделку?

– Можно. Рецензия является одним из доказательств в суде, как попытка помочь незаконно завладеть чужой собственностью. Фактически можно отмотать ситуацию назад на основании вновь открывшихся обстоятельств, так как это является поводом пересмотреть дело. Эти вопросы касаются в основном имущественных споров. Инструмент оценки – сложный и тонкий механизм, им можно пользоваться как во благо, так и во вред.

Источник: forbes.ua
03/02/2016

Добавить комментарий
Имя:
 
  Введите код с картинки Введите код:
 

Комментарии

Еще нет комментариев

ПОСЛЕДНИЕ ПУБЛИКАЦИИ

Поиск недвижимости
Категория
Цена
от до
Площадь
от до
  © 2010-2012, ООО "Эксперт-Сервис" ®

ссылки